In fase di contrattazione per un immobile, l’acquirente o il locatario devono sempre ricevere la certificazione energetica APE, indicante la classe energetica dell’edificio e altre informazioni.

Ma che cos’è l’APE? Quand’è obbligatoria e quando no? Chi la rilascia e quanto può costare? Ecco tutte le risposte e le informazioni importanti sulla certificazione energetica APE.

Il cosiddetto APE, o per esteso Attestato di Prestazione Energetica, è appunto un attestato, rilasciato al termine di un processo di valutazione e certificazione, atto a indicare le caratteristiche energetiche e ambientali di un immobile, sia residenziale che non. È possibile richiedere l’APE, dunque, per una casa singola, per delle ville o degli appartamenti, ma anche per uffici, negozi, sedi di aziende e imprese e così via.

L’APE, in concreto, classifica gli edifici secondo l’Indice di Prestazione Energetica (IPE), in base al quale questi vengono collocati in una scala di 10 posizioni sulla base della loro performance energetica. La scala va dalla classe energetica G (la peggiore) alle 4 classi A1, A2, A3 e A4 (le migliori).

Perché il certificato possa essere rilasciato, è necessario un processo di valutazione preventivo dell’edificio. L’analisi dell’APE considera molteplici aspetti relativi ai consumi e alla gestione dell’energia, ad esempio, tra gli altri:

• la posizione dell’immobile;
• i suoi dati catastali;
• le condizioni ambientali di temperatura e umidità della zona climatica;
• gli isolamenti termici;
• la condizione degli impianti di riscaldamento, di raffrescamento e di produzione di acqua calda sanitaria;
• l’eventuale installazione di fonti di energia rinnovabile (pompa di calore, fotovoltaico…);
• i consumi medi annui.

Con il D. P. R. n. 75 del 2013, l’APE è stato resto obbligatorio in alcuni casi particolari, in ottemperanza alle direttive dell’Unione Europea agli Stati membri sulla certificazione energetica degli immobili, anche come forma di incentivazione alla costruzione di edifici di alta qualità edilizia da parte dei progettisti, per la tutela ambientale e delle risorse naturali, la salubrità degli ambienti interni e la trasparenza del mercato e del sistema edilizio.

Nei casi di obbligo, l’APE ha una validità legale di 10 anni (salvo alcune rare eccezioni), a meno che nel frattempo non vengano effettuati interventi di ristrutturazione importanti e purché venga effettuata la manutenzione ordinaria degli impianti autonomi, inclusa la caldaia.

È importante infine distinguere l’APE da altri certificati per certi aspetti molto simili, come l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica, in vigore in precedenza e oggi interamente sostituito dall’APE) o l’AQUE (Attestato di Qualificazione Energetica, che costituisce uno strumento di controllo per gli utilizzatori del rispetto della normativa sul risparmio e le spese energetiche).

Lo scopo dell’APE è quello di fornire un’informazione oggettiva sulle caratteristiche energetiche di un immobile, sia per il proprietario o comunque il richiedente, sia per gli altri soggetti interessati, come i locatari o gli acquirenti, anche nell’ottica di futuri miglioramenti energetici.

Anche per questo è previsto l’aggiornamento del certificato APE a scadenze regolari. In particolare, l’APE deve essere aggiornato in caso di importanti interventi di ristrutturazione o di riqualificazione energetica, tali da provocare un cambiamento nelle caratteristiche architettoniche e/o energetiche dell’edificio (p. es. la sostituzione della caldaia o degli infissi, il rifacimento della pavimentazione o l’esecuzione del cappotto esterno).

L’APE, pertanto, deve essere prodotto e esibito in alcuni casi particolari stabiliti dalla legge, tra i quali i più importanti sono:

• la redazione di un annuncio immobiliare, anche nel caso di immobili di recente costruzione, in quanto negli annunci deve essere riportata la classe energetica dell’IPE;
• la trattativa per l’affitto di un edificio o di una parte di esso, svolta in forma pubblica o privata, con o senza la mediazione di un’agenzia immobiliare. Il proprietario che dà in locazione l’immobile o i locali deve fornire copia del certificato APE ai potenziali affittuari, i quali hanno sempre il diritto di richiederla;
• la compravendita immobiliare, alle medesime condizioni della trattativa per l’affitto;
• la donazione dell’immobile o di parte di esso, intesa come trasferimento a terzi, siano essi persone fisiche o enti pubblici o privati, a titolo gratuito;
• la ristrutturazione di una percentuale superiore al 25% della superficie dell’immobile, con modifiche a prospetti, volumetria ecc.

L’obbligatorietà del possesso dell’APE in queste circostanze vale per tutti i soggetti proprietari di immobili o locali, in tutti i casi, che si tratti di privati, enti pubblici, imprese, produttori, lavoratori autonomi con partita IVA e così via (e lo stesso vale per la controparte che sigla il contratto di affitto o acquisto).

È necessario, inoltre, che l’APE e la valutazione che porta a stilarlo siano effettuate da parte di un tecnico in possesso delle qualificazioni, delle competenze specifiche e delle abilitazioni previste dalla legge.

In caso di mancata presentazione dell’APE, di certificazione incompleta, non aggiornata o eseguita fuori norma, sono previste sanzioni di carattere pecuniario, variabili a seconda di diversi parametri. Per questo, in caso di dubbio sulla necessità di presentare l’APE, è opportuno richiedere informazioni ulteriori agli uffici territoriali preposti.

La certificazione APE deve essere richiesta a un certificatore energetico, ossia un tecnico esperto e incaricato delle verifiche e della redazione dell’Attestato. Il certificatore segue una serie di procedure fisse, al termine delle quali il richiedente otterrà l’APE.

Per essere in regola, il certificatore energetico deve rispondere ai requisiti delle Regioni a livello di formazione, esperienza e qualifiche, come stabilito dal decreto legislativo n. 192 del 2005. In linea di massima può essere un geometra, un ingegnere, un architetto o simile; deve, comunque, essere un esperto nel settore della progettazione, della gestione e della ristrutturazione di edifici e impianti.

La concreta procedura di valutazione per il rilascio dell’APE consta di diverse fasi:

• in primo luogo, durante la fase preliminare, il certificatore deve acquisire le informazioni necessarie per l’esecuzione delle verifiche successive. Deve dunque munirsi di planimetria, visura catastale, certificato di agibilità, libretto degli impianti di riscaldamento e tutte le altre indicazioni sull’edificio a livello di struttura, manutenzione e rendimento, incluse quelle riguardanti le parti esterne o comuni (p. es. ristrutturazioni nei condomini);
• la seconda fase consta di un sopralluogo, durante il quale vengono raccolti i dati non ottenibili in precedenza. Il certificatore controlla il rilievo geometrico, l’affaccio delle facciate, il contorno dell’edificio e le dimensioni dei vani, e fa una supervisione della qualità di serramenti, murature, pareti, tetti, pavimentazione e infissi, dell’isolamento termico e del sistema di ventilazione meccanica ove presente. In più, effettua un controllo della caldaia e dei dispositivi e impianti termici, verificandone l’anno di installazione, la potenza, la tipologia, le caratteristiche e il rendimento con utilizzo standard, e monitora anche lo stato di eventuali fonti rinnovabili;
• a questo punto, non resta che il rilascio dell’APE con il documento redatto e sottoscritto dal certificatore (anche con firma digitale), che viene inviato anche all’archivio nazionale o regionale del catasto energetico.

Per quanto riguarda il costo medio dell’APE, non esiste una tariffazione unica. In Italia raggiunge i 150-200€ circa incluse imposte e costi aggiuntivi, a seconda che si tratti di un certificato richiesto per edifici a uso residenziale o uso commerciale, e anche in base alle dimensioni degli stessi. Il margine di variabilità in genere è tra i 100€ e i 300€.

La variabilità, inoltre, si registra anche su base territoriale. Per esempio, per un appartamento di dimensioni medio-basse in città il costo dell’APE va da un minimo di 100-130€ in alcune zone del Sud Italia come la Basilicata e la Campania, mentre raggiunge i 170-190€ nel Nord Italia, per esempio in Lombardia, Trentino Alto Adige e Val d’Aosta.

Si ricorda, infine, che è fondamentale prestare sempre attenzione al costo dell’APE, e non solo nel senso di evitare i prezzi eccessivi e valutare diversi preventivi cercando il risparmio maggiore.

Al contrario, esistono in molti casi delle vere e proprie truffe, basate su “certificazioni” rilasciate a distanza, ovvero senza sopralluogo, a un prezzo stracciato. In questi casi, è inutile dire che la certificazione, se verificata durante i controlli cui può essere soggetta, non avrebbe alcun valore, e porterebbe il proprietario che la presenza a dover pagare multe anche salate.

In più, non è sempre bene risparmiare sull’APE in quanto una certificazione ben fatta può aiutare a risparmiare sul lungo periodo: conoscere i propri consumi e il profilo energetico della propria abitazione, infatti, porta a comprendere molto meglio su quali aspetti è possibile intervenire migliorativi dell’efficienza energetica e qual è la convenienza economica.

Così, è possibile riassorbire gli investimenti fatti in un tempo relativamente breve, ottenendo un immobile ad alto rendimento energetico e, come tale, un aumento del valore immobiliare. Il rapporto costi-benefici, insomma, è davvero vantaggioso. In più, sarà possibile anche ridurre le emissioni inquinanti e rendere il proprio edificio a impatto minimo.