Tutti gli impianti termici devono essere sottoposti a controlli e manutenzioni periodiche che dovranno a loro volta essere riportate all'interno del libretto della caldaia, a imporlo è la normativa vigente, in vigore da luglio 2013 (D.P.R. 74/2013).

Per evitare equivoci, viene riportato cosa si intende per impianto termico: "impianto tecnologico fisso destinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua calda sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico utilizzato (legno, gas metano, gpt ecc.)".

Non sono invece considerati impianti termici le stufe mobili o, ad esempio, un sistema dedicato esclusivamente alla produzione di acqua calda sanitaria installato in unità immobiliari ad uso residenziale, come boiler e scaldabagno, anche se a gas. Su tali apparecchi non sono previsti quindi controlli dalla legge.

Dovrà adempiere agli obblighi di legge sulla gestione dell'impianto e quindi effettuare i necessari controlli e la manutenzione ordinaria sulla caldaia l'occupante dell'abitazione, il titolare dell’azienda o di un negozio. Può esser il proprietario o, in caso di locazione, l'inquilino o il comodatario. Di solito a sostenere le spese e ad essere responsabile dei vari check-up della caldaia è anche colui a cui è intestata la fornitura e paga la bolletta mensile. Se si ha il riscaldamento centralizzato (come ad esempio nei condomini dove non sono presenti apparecchi termo-autonomi), il responsabile delle operazioni di controllo è l'amministratore di condominio.

L'occupante, nel momento in cui dovrà effettuare le operazioni di manutenzione e controllo della caldaia, potrà rivolgersi ad un "terzo responsabile", chiedere cioè l'assistenza di un tecnico specializzato di un'azienda la quale dovrà avere determinati requisiti previsti per legge.

Devono essere effettuati periodicamente due tipi di verifiche: la manutenzione della caldaia e il controllo dell'efficienza energetica.

La manutenzione consiste nell'insieme di tutte quelle operazioni atte a preservare nel tempo le migliori prestazioni degli impianti o dei singoli componenti. Serve a garantire lo stato di sicurezza dell'impianto, il corretto funzionamento e, inoltre, è indispensabile al contenimento dei consumi e degli sprechi di energia.

La frequenza per la manutenzione sia dell'apparecchio che delle componenti vengono riportate dal fabbricante stesso nei libretti d’uso e manutenzione. La periodicità della manutenzione, che di norma è ogni anno, va quindi controllato nell'apposito paragrafo all'interno del libretto o domandata alla ditta installatrice specializzata che ha fatto la prima messa a servizio.

Alla fine dell'intervento di manutenzione il tecnico dovrà rilasciare obbligatoriamente un report sulle verifiche effettuate e compilare così anche il libretto dell'impianto nelle sezioni appositamente dedicate.

Il controllo dell'efficienza energetica (controllo dei fumi della caldaia) dell’impianto prevede un controllo visivo dello stato della caldaia, la sua pulizia ed infine l'analisi funzionale dell'apparecchio e dei fumi da combustione emessi. Nello specifico:

• pulizia del bruciatore e dello scambiatore;
• controllo della tenuta e dei filtri;
• verifica sul tiraggio dei fumi;
• controllo sulla ventilazione dell'ambiente in cui si trova.

Ad esso è obbligatorio far seguire la redazione del rapporto di controllo, che deve essere eseguito nel momento delle operazioni di manutenzione. La cadenza del controllo dipende dal tipo di impianto, ovvero dalla tipologia dell'alimentazione e dalla potenza utile nominale (kW), ed è regolamentata dalla legge del 2013 sul controllo delle caldaie.

Per gli impianti domestici, che hanno una potenza inferiore ai 100 kW, il controllo dell'efficienza energetica dovrà avvenire ogni 2 anni nel caso di generatori alimentati a combustibile liquido o solido (come pellet e gasolio), ogni 4 anni nel caso di generatori alimentati a gas (metano, GPL).

Gli impianti con potenza di uso aziendale (superiore a 100 kW) hanno tempi dimezzati: ogni anno quelli a combustibile liquido o solido, ogni 2 anni quelli a gas.

A prescindere dalla tempistica prevista per legge, il controllo dell’efficienza energetica deve essere effettuato anche al momento della prima installazione e prima accensione dell'impianto dopo la sostituzione di apparecchi del sottostime di generazione, per esempio la caldaia. Inoltre dovrà essere effettuato anche dopo interventi che pure non rientrando in quelli periodici, potrebbero modificare l'efficienza dell'impianto stesso.

Il rapporto di controllo dovrà essere redatto in triplice copia: una copia sarà trattenuta del manutentore stesso, una sarà rilasciata al responsabile dell'impianto e allegata al libretto, una terza sarà invece inviata all'Autorità competente per le ispezioni dal manutentore. A questa copia sarà inoltre allegato l'eventuale "bollino blu - verde" che copre i costi delle ispezioni degli impianti termici.

Il bollino è una sorta di certificazione che dimostra la conformità del nostro impianto termico e permette agli utenti di effettuare il pagamento dei contributi previsti per legge, ma lasciando che siano le ditte abilitate a farlo per loro. Il bollettino è fatto di due parti, aventi però un codice numerico unico: una parte deve essere apposta sulla copia del rapporto di controllo stilata da tecnico e destinata al cliente, l'altra parte applicata su una delle copie che viene trattenuta dall'impresa.

La differenza tra il bollino verde ed il bollino blu consiste nel fatto che quello verde è di competenza della provincia o della regione ed è obbligatorio per i cittadini di città con popolazione fino a 40.000 abitanti. Quello blu è invece obbligatorio nelle città con oltre 40.000 abitanti e spesso, nei grandi centri, è di competenza del comune. Sostanzialmente però, i controlli che il tecnico effettua sulla nostra caldaia sono gli stessi. Se questi risulteranno essere positivi potremmo ottenere il bollettino.

Dato che le regioni potrebbero aver legiferato in merito al controllo degli impianti termici e aver variato le frequenze, si consiglia di consultare il sito della propria regione. Il prezzo del bollino si aggira comunque intorno ai 5-10 euro.

Anche i climatizzatori, i condizionatori o una pompa di calore sono equiparati agli impianti di riscaldamento e di conseguenza dovranno essere accompagnati da un loro libretto d'impianto.

Il controllo per verificare se l'apparecchio è efficiente dal punto di vista energetico avviene però solo nel caso la potenza utile, in una delle due modalità di utilizzo (climatizzazione invernale o estiva), sia maggiore o uguale a 12 kW.

I costi dell'intervento variano a seconda che si effettui la manutenzione o il controllo l'efficienza energetica. L'importo della prima varia dai 70 ai 120 euro, mentre, quello del controllo dai 40 ai 60 euro. Spesso viene offerto il pacchetto per entrambi gli interventi, il quale è compreso fra i 100 e i 150 euro. Conviene quindi chiedere sempre un preventivo generale.

La revisione della caldaia e il controllo dei fumi sono pratiche fondamentali se si vuole mantenere al meglio la propria caldaia, garantirne il rendimento e non rischiare che succeda uno di questo inconvenienti:

• perdita di gas dell’impianto: la fuoriuscita di gas comporta un rischio elevatissimo, potendo causare un’intossicazione o lo scoppio della caldaia;
• perdita di monossido di carbonio: questo tipo di incidente può essere causato dall'intasamento dei tubi di scarico dei fumi;
• incendio del combustibile: altamente pericoloso soprattutto per le caldaie a gasolio;
• fulminazioni o incendi: anche gli impianti elettrici che alimentano l'impianto termico possono essere danneggiati e dare vita a dei cortocircuiti e vanno perciò controllati;
• polveri ed emissioni inquinanti.

Inoltre, la prolungata trascuratezza della caldaia e una sua cattiva regolazione possono portare a dei danneggiamenti importanti e nei casi peggiori anche alla necessità di sostituire l'apparecchio per intero. Può capitare, infatti, che il controllo dell'impianto porti ad un report negativo da parte del tecnico. L'accumulo di sporco e di calcare, per esempio, può essere talmente invasivo da rendere inutile anche l'intervento di pulitura e manutenzione.

Il controllo sull'efficienza energetica, oltre ad essere necessario per la sicurezza e salute, è un'operazione che mira anche al risparmio energetico e all'abbassamento dell'inquinamento. Efficienza energetica vuol dire, infatti, consumo inferiore di materia prima, contenimento delle spese e delle immissioni in atmosfera dei fumi di scarico tra cui l'anidride carbonica, responsabile del riscaldamento climatico. Un consiglio generale, per aumentare il risparmio economico, è quello di fare periodicamente anche la voltura del contatore e impostare la temperatura della caldaia ad un livello adeguato.

Per questo, va ricordata l'importanza del libretto di impianto il quale è fondamentale che sia aggiornato periodicamente con le adeguate certificazioni. Buona prassi generale è quella di tenere sempre a portata di mano il libretto delle istruzioni della caldaia così come di altri impianti termici e seguire, in casa, le giuste istruzioni tecniche. Inoltre, la legge è molto chiara: la responsabilità è dell'occupante dell'immobile, a lui spetta il controllo del libretto e delle eventuali scadenze e sarà a lui a rispondere di eventuali sanzioni.

Possono verificarsi delle ispezioni a campione qualora non venisse pagato il bollino o inviato il rapporto sulla qualità dei fumi. Ciò può portare ad una sanzione economica. Se ci si fosse dimenticati di richiedere i controlli necessari all’ impianto termico, è possibile evitare sanzioni contattando tempestivamente il tecnico di fiducia.

La multa amministrativa parte da un minimo di 500 euro per arrivare ad un massimo di 3.000 euro. Nel caso di titolari di imprese o di attività commerciali con un impianto di grandi dimensioni, la sanzione più alta potrà essere di 1.000 euro.