Quando si vende, si acquista o si affitta un appartamento o un qualsiasi locale, nel contratto finale andrà inclusa sempre anche la certificazione energetica, prevalentemente sotto forma di APE, come previsto dalla legge.

Il più delle volte, però, non si conosce bene il significato di tale documento, e non ci si rende conto dell’importanza che può avere nella valutazione di un immobile da vendere o affittare.

E allora, ecco tutte le informazioni sulla certificazione energetica: che cos’è, a cosa serve, quando è obbligatoria e come si può fare.

La certificazione energetica serve a indicare quali sono le caratteristiche e i consumi energetici degli edifici o di singoli locali, residenziali o meno.

Nello specifico, la forma di certificazione energetica più diffusa è la certificazione APE, ossia Attestato di prestazione energetica. Si tratta di un documento che presenta, appunto, la prestazione energetica della struttura su una scala che va da G ad A, ove A indica la classe di edifici a maggiore efficienza energetica.

In alcuni casi definiti da apposite norme l’APE è obbligatorio, e serve per esempio nel caso in cui si voglia vendere o affittare un edificio. Sia nel caso della locazione che della vendita, l’APE con tutta la sua documentazione deve essere richiesto e poi esibito dal proprietario. Una volta stilato, l’attestato ha una validità della durata di 10 anni, a meno di grandi interventi strutturali che possano modificare la classe energetica dell’edificio stesso.

Per ottenere l’attestato APE è necessario richiedere una analisi energetica, che va effettuata da un tecnico autorizzato e in possesso delle qualifiche.

Tale analisi comincia con un sopralluogo dell’edificio o dei locali interessati, in cui il tecnico può valutare le diverse caratteristiche che influiscono sulla gestione energetica dell’ambiente. Tra queste, possiamo menzionare le condizioni degli infissi e della muratura, nonché gli aspetti geometrici degli spazi, ma anche il funzionamento e l’efficacia degli impianti di riscaldamento, di raffrescamento (condizionatori) e di produzione dell’acqua calda sanitaria, nonché eventualmente la presenza di sistemi di produzione di energia rinnovabile, come ad esempio il fotovoltaico.

A seguito del sopralluogo e di tutte le valutazioni e le verifiche del caso, il tecnico certificatore può stilare un rapporto e rilasciare a chi ne ha fatto richiesta una targa energetica relativa alla certificazione, che contiene tutti gli aspetti principali sulla gestione energetica dell’immobile stesso.

Dunque, tale certificato energetico serve a fornire informazioni su:

• classe energetica, che in breve sintetizza le condizioni di un edificio sul piano della gestione energetica;
• prestazione energetica globale, che considera sia l’aspetto dell’energia primaria totale che di quella non rinnovabile;
• qualità energetica dell’intero fabbricato, utile per considerare l’indice di prestazione termica generale per la climatizzazione estiva o invernale, nonché i requisiti minimi di efficienza energetica;
• quantità annua di energia consumata e stima delle emissioni di anidride carbonica e inquinanti;
• raccomandazioni per migliorare l’efficienza energetica dell’edificio attraverso interventi convenienti sul lungo periodo.

In base al decreto legislativo n. 192 del 2005, coi successivi decreti e disposizioni legislative, la presentazione della certificazione energetica APE è obbligatoria nel caso di:

• compravendita di un immobile e redazione del relativo atto notarile;
• locazione di un edificio o di un appartamento e stipula del contratto;
• richiesta di detrazioni fiscali conseguenti a interventi e lavori di efficientamento energetico;
• richiesta di incentivi pubblici limitatamente alla produzione di energia a mezzo di fonti rinnovabili e impianti fotovoltaici;
• pubblicazione di annunci immobiliari, sia di vendita che di affitto. 

L’obbligo dell’Attestato di prestazione energetica, regolato dalla legge n. 192 del 2005, è entrato in vigore in Italia negli anni 2009 e 2010, prima per le sole compravendite, e poi anche per gli affitti; in seguito, l’obbligatorietà è stata estesa anche alla richiesta di incentivi come sopra indicato, secondo le linee guida nazionali per la qualificazione e la riqualificazione energetica.

Per poter ottenere l’APE è necessario rivolgersi a un tecnico specializzato. La certificazione energetica, infatti, può essere rilasciata solo dal certificatore energetico, un tecnico qualificato, abilitato, accreditato e autorizzato, in possesso delle competenze necessarie a effettuare la valutazione dell’efficienza energetica degli edifici secondo le metodologie e le modalità prescritte a livello nazionale e regionale.

Deve aver eseguito la registrazione e l’iscrizione all’Albo regionale dei certificatori energetici, a garanzia del proprio titolo di professionalità.

In particolare, tra le competenze richieste al certificatore rientrano sia quelle amministrative, soprattutto per reperire e gestire i dati del catasto ae adempiere agli obblighi della normativa nazionale, sia quelle tecniche, che si espletano nel corso del sopralluogo: dalla valutazione degli infissi all’analisi degli interni e degli esterni degli edifici, fino alla diagnosi energetica e alla valutazione di tutti gli impianti termici dell’immobile e all’assistenza fornita a costruttori e manutentori.

Deve anche possedere le competenze informatiche sufficienti a utilizzare i software di valutazione dei dati raccolti e di compilazione della scheda e dell’informativa finale.

Il certificatore energetico deve essere nominato dal proprietario dell’immobile, che avrà cura di contattarlo per stilare la relazione e il certificato.

Se l’APE viene richiesto per edifici di nuova costruzione oppure contestualmente a una ristrutturazione, il certificatore energetico deve essere nominato, dal proprietario o dal committente dei lavori, prima dell’inizio dei lavori stessi, e deve essere indicato nella pratica del rapporto edilizio depositata nel comune di residenza.

Il certificatore, in quanto professionista, ha delle specifiche responsabilità lavorative. In particolare, qualora commetta degli errori nella classificazione di un edificio, può essere sanzionato ed eventualmente sospeso dall’ordine; in caso dalle sue inadempienze derivino danni può essere obbligato a risarcire il danneggiato e, se commette falso nella dichiarazione, può anche andare incontro a responsabilità penale e al pagamento di una multa.

Il lavoro del certificatore, in ogni caso, è sottoposto a controlli di sicurezza e di correttezza da parte delle autorità competenti al servizio.

Il prezzo della certificazione energetica non è fisso, e può variare tra diversi certificatori ma anche in base all’entità dei lavori.

In particolare, le circostanze in base alle quali il prezzo può cambiare sono:

• la dimensione dei locali o dell’edificio da valutare. Costa molto di più, ovviamente, certificare e fare il sopralluogo in un grande capannone rispetto a un piccolo appartamento. Infatti, il certificatore deve valutare ogni singolo aspetto degli infissi, delle pareti e così via, e all’aumentare di questi, aumenta la quantità di lavoro e quindi il costo. Inoltre, gli impianti industriali e aziendali, molto più ampi, richiedono anche analisi più accurate;
• la destinazione d’uso dell’immobile da valutare. Se si tratta di un edificio non residenziale, al tecnico sono richieste ulteriori forme di verifica riguardo all’aspetto energetico;
• la regolarità dell’appartamento o dei locali. Se le stanze sono disposte su pianta rettangolare regolare, al tecnico sarà richiesto un lavoro inferiore per valutare, e viceversa;
• la zona in cui si trova l’edificio. È diverso valutare una casa nel centro di una grande città rispetto a un appartamento in periferia;
• la distanza dalla sede da cui il tecnico si sposta sul territorio. Dal momento che il sopralluogo va fatto in tutti i casi, il tecnico conteggerà anche i costi dello spostamento;
• l’eventuale maggiore urgenza della valutazione. Se il certificatore non viene contattato con largo anticipo, come per tutti gli altri lavori di questo genere, il cliente finale potrebbe dover pagare un sovrapprezzo per l’urgenza.

Tenendo conto di tutte queste variabili, il prezzo medio di una certificazione energetica può essere, facendo un calcolo generico:

• tra i 150 € e i 300 € per le abitazioni, a seconda della dimensione (piccoli appartamenti o villette);
• tra i 200 € e i 400 € per i negozi e le sedi di attività commerciali, in base alla metratura totale della superficie;
• a partire dai 500 o 700 € per i capannoni industriali, fino anche a 2000 € se si tratta di fabbricati di grandi dimensioni.

È sempre bene ricordare che risparmiare sulla certificazione energetica non è sempre utile. Se al cliente vengono proposte tariffe troppo basse, può significare che il certificatore non si impegna veramente nella propria attività, e ne potrebbe derivare un APE eseguito in modo frettoloso o parziale.

Viceversa, se l’APE è completo, può permettere di valutare correttamente interventi standard per ottenere un risparmio energetico sul lungo periodo, uno sviluppo dell’efficienza abitativa e un maggior valore di vendita dell’immobile.