Le normative vigenti oggi obbligano, in determinate circostanze, a effettuare la certificazione energetica anche per gli edifici industriali, come i capannoni, o tutti quegli immobili in cui si svolgono attività produttive.

Ma che cos’è esattamente la certificazione energetica? In quali casi è obbligatoria e in quali no? E soprattutto, quanto costa e come si fa? Vediamo nella nostra guida tutte le principali informazioni e le risposte a queste domande.

Quando si parla di certificazione energetica di un immobile si intende un attestato rilasciato a seguito di un processo di valutazione dell’immobile stesso, che si concentra su tutte le caratteristiche energetiche relative all’utilizzo dell’energia e al consumo della stessa.

Oltre che i capannoni industriali, questo tipo di certificazione può coinvolgere potenzialmente quasi tutte le tipologie di edificio, dal condominio ai singoli appartamenti, dalle villette ai negozi e agli uffici, e così via.

La certificazione energetica a oggi più diffusa si chiama APE, che significa Attestato di Prestazione Energetica. L’APE sostituisce alcuni certificati analoghi come l’ACE, Attestato di Certificazione Energetica, oggi non più in vigore, oppure l’AQUE, Attestato di Qualificazione Energetica, che è richiesto soltanto in pochi casi particolari.

Come vedremo, in alcune circostanze l’APE viene richiesto per legge ad alcune categorie e in determinati casi, ma è utile e importante anche per propri fini, come una possibile riqualificazione energetica, manutenzione, messa in sicurezza o altre soluzioni, in base alle esigenze.

Da quando viene redatto, il certificato ha dei termini di validità totale di 10 anni, entro i quali può essere presentato e utilizzato sempre; va invece aggiornato se sopravvengono lavori e interventi di ristrutturazione abbastanza ampi da modificare le caratteristiche energetiche valutate dall’APE stesso.

Per ottenere l’APE è necessario richiedere un audit completo dell’unità immobiliare, ossia un’analisi approfondita, che valuti tutti gli aspetti essenziali relativi alla gestione dell’efficienza energetica. Viene considerato il luogo in cui l’edificio è ubicato, il clima e l’ambiente, i dati del catasto, gli aspetti strutturali come l’isolamento termico, l’eventuale cappotto esterno, ma si effettua anche un controllo dello stato degli impianti di climatizzazione invernale, riscaldamento, produzione di acqua calda, fino alle fonti di energia alternativa, se presenti, come fotovoltaico o pompa di calore.

Nell’APE, gli edifici vengono classificati nella scala IPE, ovvero Indice di Prestazione Energetica: è una scala a 10 gradini o posizioni, ciascuno corrispondente a una “classe energetica”, che vanno da G ad A (divisa in A1, A2, A3 e A4, le classi più performanti e qualitativamente migliori).

In alcuni casi, la legge prescrive l’obbligatorietà della certificazione APE per gli edifici. Immobili e capannoni industriali non fanno eccezione, e devono passare per una certificazione nei seguenti casi:

• nuova costruzione o ristrutturazione che interessi più del 50% dell’involucro o degli impianti;
• compravendita dell’immobile o di una parte dello stesso, sia con sia senza una mediazione dell’agenzia immobiliare. L’APE deve essere pagata dal venditore e l’acquirente ha tutti i diritti di richiederla;
• redazione di annunci immobiliari, che deve sempre includere la classe energetica;
• trattativa di locazione dell’immobile o di una sua parte, alle stesse condizioni della compravendita;
• edificio pubblico in uso a una pubblica amministrazione, se di dimensioni sufficienti (con superficie superiore ai 250 metri quadri);
• donazione dell’immobile, ma anche permuta, assegnazione ai soci, cessione di un’azienda e altre circostanze.

Relativamente al settore della categoria catastale degli immobili soggetti a obbligo, limitatamente agli edifici industriali, si possono menzionare:

• opifici (D/1);
• fabbricati che assolvono alle esigenze di una qualsiasi attività manifatturiera o industriale (D/7);
• laboratori e depositi (C/3);
• fabbricati che assolvono alle esigenze di una qualsiasi attività commerciale (D/8).

Per alcune tipologie di edifici industriali, però, esistono deroghe ed esenzioni rispetto alla normativa sull’obbligo della certificazione energetica APE, come da normative vigenti (in particolare, l’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo 192 del 2005). Tra questi rientrano:

• gli edifici isolati, ossia staccati da immobili circostanti, con ridotta superficie utile (meno di 50 mq);
• tutti i fabbricati in cui si svolgono attività manifatturiere, artigianali o industriali, in cui gli ambienti sono riscaldati grazie a esigenze del processo produttivo, senza ulteriore dispendio energetico;
• tutti i fabbricati in cui si svolgono attività manifatturiere, artigianali o industriali, in cui gli ambienti sono riscaldati grazie a reflui energetici della procedura, che altrimenti non verrebbero utilizzati. Si tratta, per esempio, del caso in cui si impieghino flussi di calore (legati ad acqua, vapore, aria o fumi) derivanti dalla produzione stessa allo scopo di riscaldare gli ambienti, senza utilizzare altri impianti di riscaldamento;
• tutti gli immobili in cui non si prevedono occupanti fissi e permanenti, in cui cioè i lavoratori non devono sostare. Questo implica che l’ambiente non deve per forza essere riscaldato a livello abitativo. Si tratta quindi di depositi e magazzini di servizio, locali macchine, cantine, strutture stagionali di protezione e copertura degli impianti sportivi, autorimesse, box e parcheggi coperti e così via;
• i ruderi, se individuati come tali in maniera esplicita da un apposito atto notarile;
• i fabbricati in costruzione che non hanno ancora ottenuto garanzia di agibilità nel momento in cui si effettua la vendita o l’affitto;
• gli scheletri strutturali, cioè gli edifici privi delle pareti esterni o di elementi consistenti dell’involucro edilizio;
• gli edifici al rustico, cioè quelli ancora sprovvisti di impianti e rifiniture, se individuati come tali in maniera esplicita da un apposito atto notarile. In questo caso occorre comunque presentare una progettazione per la relazione tecnica, prima che vengano terminati gli interventi di completamento e ampliamento, per attestare l’aderenza alle norme vigenti sull’efficienza energetica degli edifici.

Per quanto riguarda gli immobili in cui non è prevista la presenza di occupanti, un’eccezione riguarda le parti di edifici che sono adibite a uffici o luoghi di lavoro analoghi, se possono essere considerate separatamente rispetto al resto dell’immobile per il calcolo dell’efficienza energetica. In questo caso, e soltanto per queste parti, la certificazione APE è richiesta.

Ci sono anche alcune tipologie di lavori e interventi ben precisi per i quali non è necessario (ma è consigliato) l’aggiornamento del certificato APE. Tra questi menzioniamo la sostituzione della caldaia o dell’impianto di riscaldamento o raffrescamento, il rifacimento degli infissi, delle finestre e dei radiatori, l’installazione di pompa di calore o fonti di energia alternativa analoghe (es. fotovoltaico), il rifacimento del tetto o del cappotto termico, il frazionamento e il cambio di destinazione d’uso con relativi interventi.

Attenzione infine agli edifici classificati come E8 a livello di categoria catastale, quella denominata “attività industriali, artigianali e assimilabili”. Questo tipo di immobili deve essere certificata tramite APE anche nel caso in cui non siano stati ancora dotati di impianto di riscaldamento o di produzione di acqua calda sanitaria. Durante la diagnosi energetica, l’impatto energetico di tali impianti deve essere simulato in maniera virtuale tramite appositi sistemi software.

Ma quanto può costare una certificazione APE per gli edifici e i capannoni industriali? Stimare un prezzo medio è impossibile: se si tratta di un edificio residenziale i parametri da prendere in considerazione sono grossomodo sempre gli stessi, e si parla di 150-300€ complessivi, mentre per gli edifici industriali le cose si complicano.

Vi sono infatti moltissime variabili che possono influenzare il prezzo di una diagnosi energetica effettuata a regola d’arte: dalla complessità della struttura alla tipologia dell’immobile, passando per le tempistiche richieste per la consegna (pochi giorni, qualche settimana…), la zona ecc.

Il tecnico che effettua la diagnosi deve infatti valutare molteplici aspetti: l’involucro, tutti gli impianti, ma anche l’illuminazione, la ventilazione… Si tratta di caratteristiche di riferimento in parte presenti anche nelle certificazioni di abitazioni e locali residenziali, ma si manifestano in maniera molto più complessa e articolata negli edifici industriali. In più vi sono anche caratteri specifici degli immobili industriali, come quelli dedicati al trasporto di persone e oggetti, come ascensori, scale mobili e montacarichi.

Si ricorda che, allo scopo di ottenere l’APE in maniera corretta, è indispensabile rivolgersi a un certificatore energetico qualificato, ossia a un tecnico abilitato che possieda i requisiti e la formazione necessaria (conformemente alle normative emanate dallo stato sui tecnici professionisti, come il decreto legislativo n. 192 del 2005, e a quelle della regione) per poter effettuare diagnosi e rilasciare certificazioni energetiche.

Perché l’APE sia effettuato a regola d’arte, esso prevede diverse fasi di analisi, che devono essere tutte eseguite in ordine:

• il certificatore deve raccogliere le informazioni preliminari, come la visura catastale, le informazioni a livello strutturale, la planimetria, il libretto degli impianti e altri documenti;
• quindi è necessario un sopralluogo per verificare ulteriormente le caratteristiche dell’immobile sul piano energetico, e ottenere informazioni ulteriori su involucro esterno, infissi, serramenti, isolamento termico e risparmio energetico;
• infine, è indispensabile passare attraverso l’elaborazione di un software di diagnosi energetica, nel quale devono essere inseriti tutti i dati raccolti, prima che sia possibile il rilascio del certificato APE.